谁会抛弃太古里
“不到春熙路，不算来成都。”
这条繁华的商业街一直都是成都的地标式存在，直到太古里出现。
这个环绕着千年古刹大慈寺的商业街区，总建面超过17万平方米，聚集了大量的潮流和奢侈品牌。2021年十一假期，裸眼3D大熊猫出现在太古里，从此这个原本就很吸睛的网红胜地，又多了一个让人打卡的理由。
很少人叫得出太古里的全名——成都远洋太古里。这原本是北京本土企业远洋集团和太古地产合作开发的项目，但很快，远洋的名字将会从这个项目中消失。
近日，成都远洋太古里的资产持有方远洋集团却将其持有的50%项目股权转让给了合作方太古地产，从而实现退出，这笔交易预计实现55.5亿元资金流入。
另外，这次出让让远洋收获了13.87亿元的净收益，放在当下房企基本以亏损状态出售资产的环境下已属难得。
但对远洋这家中型房企来说，商业地产本是其旗下较为有特色的业务，也已经打造了多个标杆项目。如今为了缓解资金压力而不断出售这部分资产，或许也是在目前的市场环境下的无奈之举。
倾注心血的“标杆”
与万达等传统的商业地产开发商相比，商业只是远洋旗下的一部分业务，地产仍是其主业；而与龙湖天街这样可复制、规模化的商业相比，远洋的速度和规模也无法与之抗衡。
但远洋的商业走了一条独特的路：借力。
通过与港资太古的合作，远洋相继打造了北京颐堤港项目和成都太古里项目这两个标杆项目，树立了在商业地产领域的品牌影响力。
另外，背靠险资，远洋还得到了资金支持，不管是在拿项目还是在出售项目上都能得到帮扶。近期远洋出售了多个商业项目，接盘方基本都是险资，包括中国人寿和平安人寿。
而这样的模式使得远洋在商办物业领域取得了不错的成绩。
根据远洋集团2022年半年报显示，截至2022年上半年底，远洋集团共持有超过22个经营中的持有物业，已投入营运的项目可租赁面积约392万平方米，实现营业额2.1亿元，同比上升3%。
而成都远洋太古里更是其中的佼佼者。根据太古地产在2021年年报中披露，2021年，成都远洋太古里零售销售额录得21.9%的高增长，业绩突破90亿元；出租率方面，成都远洋太古里2021年的出租率为96%。
过去三年，成都远洋太古里的业绩一直维持增长态势，除了2020年受到疫情影响业绩增长幅度仅6%，2019年和2021年业绩增幅均超过20%。
远洋在这个项目上，倾注了颇多心血。
远洋华西区域内部人士曾向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这个项目涉及14个街道，3个区，规划上包括地铁、大慈寺本身文物的保护，这些是靠远洋去跟政府沟通的，本来太古干了一年半，干不下去了，远洋集团总裁李明敲定远洋负责开发，太古负责招商运营。”
对于此次交易，远洋集团控股董事局认为，成都太古里出售事项使远洋集团完善资产结构，并为远洋集团以可观利润，实现对开发该物业的投资价值，并加速获得投资回报的宝贵机会。
远洋集团内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“远洋的商业有标杆，但是没有规模化，在当下的环境下使得手里没有那么多的资产沉淀。另外，以前的商业是开发和运营都给商业的团队做，现在是开发由地产团队做，运营交给商业团队。”
这样的目的也是向轻资产转型的步骤，未来不排除远洋将继续通过商办项目股权出让，以实现现金回流。
融资考验
尽管没有出现公开债务违约，但远洋也感受到了资金链紧张。
根据远洋集团2022年半年报，上半年，远洋集团持有现金196.4亿元，较2021年年末下降27.5%。现金短债比1.08，较去年末下降0.37；长短债务比上升至4.20。剔除受限制银行存款的现金短债比为0.8，不符合监管要求；净负债率上升至104.7%，较2021年末上升19.5个百分点。
早前有远洋内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“今年3月，外界判断二季度融资会改善，但我们并没有觉得，所以趁着窗口期发了4亿美元债，虽然利率高，但借此可以还掉之前发的5亿美元债。下半年还有25亿的信用债，怎么着也得还了，但不排除拖延一些款。”
因此，从今年上半年来看，远洋在融资端表现得很积极。
譬如，2022年1月，远洋集团成功增发2亿美元票据；3月，发行20亿元PPN；4月，再度发行2亿美元绿色票据，票面利率3.8%。5月，据中国银行间市场交易商协会官方平台消息，远洋集团30亿元债务融资工具PPN，状态已更新为“完成注册”。
到了下半年，销售额的下滑已成事实。根据远洋集团发布的1-11月未经审核的营运数据，公司前11个月实现协议销售额约894.9亿元，同比下滑25.9%。
但提前偿还债务使得远洋避开了这一轮的债务违约潮。另外，即便销售额出现下滑，拿小体量快周转项目也使得远洋方便掉头。
“如果说，商办没有规模化是幸运的话，那么拿体量小周转快的项目成为远洋又一件做对的事情。”上述远洋内部人士称。
2020年，远洋提出了“南移西拓”的第五期战略布局，重新调整区域结构，成立了6大开发事业部。其中，以武汉为中心的华中区域、以成都为重点的华西区域成为这一轮远洋发力的主要区域。
而对于要打开新的市场，拿小体量周转快的项目，找合作方拿项目，使得远洋在这一轮出清的风险中，规避拿地风险。
要知道，远洋早就吃过了拿长周期项目的亏。
自2010年开始，远洋开启快速扩张模式，而且基本完成了全国化布局，顺利实现了从区域性开发商到全国性企业的转变。
但规模的扩大，带来了去化周期的拉长和滞销房源的增大，快速扩张带来的隐忧也开始逐步显现。2014年李明曾公开表示，远洋地产滞销货值超百亿元，未来公司将从区域布局和经营方向上进行调整。
在2016年的中期业绩会上，李明称：“宁愿错过一些机会，也不要犯错。”
因此，在很长一段时间，远洋的销售规模并没有跟随市场节奏出现大幅上涨，也迫使其在扩张的时候选择这种方式。
但不容乐观的是，远洋集团将有约102亿元债券在2023年到期，其中有70亿元债务集中在明年8月2日（含）前到期。
压力仍旧很大。而《凤凰WEEKLY地产》在询问远洋内部人士该如何应对时，对方给了一个直接明了的答案：“且看明年。”